《物权法》解读十三

买下3间小房后签了协议没过户现在房价上涨，原房主要悔约

《物权法》规定：物权登记与否不影响合同效力

“前些年我买了3间平房，签了协议可没办过户手续。现在房价上涨，原房主想悔约，难道我们当年的合同不算数吗？”昨天，福山区的王女士打来了咨询电话。

王女士说：两三年前，她在福山城里买了 3 间老房，交易时，王女士曾提出办理过户手续，但因种种原因拖着没办。就这样，房证和土地证一直在原房主手里。王女士也没太计较，买下房后收拾了一下就搬进去住了。

　　去年这几间房要拆迁，升值了。原来的房主后悔了，现在想把房款退给王女士，要回房子，理由是说没办过户手续，房子还是他的。如果王女士不退房，原房主就让她再给 10 万元，也就是平分了这几间房的升值部分。这个要求把王女士搅得心里没了底。

　　类似王女士的咨询，我们也接到了不少。那么，未办理过户手续的房屋买卖合同是无效还是有效呢？《物权法》对这个问题又是怎么规定的呢？

　　《物权法》中明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　尽管未办过户手续，但并不影响合同的效力。合同是否有效，从签订之日起就已经确定，自成立时就生效。而是否进行房产登记，涉及的是合同是否履行完毕的问题，我们不能通过合同是否履行完毕，反过来决定合同的效力。如果签订合同后，对方拒不办理过户登记，这是对方违反合同，并不涉及合同效力，守约的当事人完全可以依据该有效合同，起诉到法院，保护自己的合法利益。要求对方协助办理过户手续，如果原房主拒不履行，买房人可以根据法院生效的判决，到房产交易部门办理过户手续。